وضعیت تلخ بازار مسکن همچنان پابرجاست؟!

شکی در آن نیست که مسکن، جزو اولین نیازهای هرانسانی در زندگی است.عموما هدف مرم از خرید مسکن، رفع نیاز خود و یا سرمایه گذاری در این بازار است. در کشور ما ایران، طی سال های اخیر به دلایل مختلف از جمله افزایش نرخ ارز، تحریم های بین المللی، میزان درآمد، وضعیت اقتصادی و... قدرت خرید مردم کاهش یافته است.

• چه عواملی بیشترین تاثیرگذاری را بر قیمت بازار مسکن در ایران دارند؟

اینکه کدام یک از عوامل نقش پررنگ تری بر بازار مسکن یک کشور را دارند؛ با توجه به سیاست های هرکشوری متفاوت است. اما در ایران، نرخ ارز، سیاست‌های دولت و تحولات سیاسی بیشترین تاثیر را بر افزایش یا کاهش قیمت مسکن دارند. اما در حالت کلی قیمت مسکن از متغیرهای دیگری نظیر رشد اقتصادی، قدرت خرید، نرخ بهره، عرضه و تقاضا  نیز تاثیر می پذیرد.

در طی سال های اخیر، افزایش تورم و افزایش نوسانات نرخ ارز باعث کاهش ارزش پول ملی کشور ما شده است که این عامل به خودی خود تاثیر بسزایی بر افزایش قیمت مسکن داشته است. علاوه براین، هزینه های ساخت ساختمان هم بر قیمت آن تاثیر بسزایی دارد که بخش قابل توجهی از آنها مربوط به تامین مواد اولیه ساختمان است.

همچنین زمین و مجوزهای مربوطه برای ساخت مسکن، سهم بالایی از هزینه های ساخت و ساز دارند که با توجه به کاهش دسترسی به زمین در مناطقی با تقاضای بالا خصوصا در کلان شهرها، افزایش قیمت مسکن و کاهش تعداد صدور پروانه های ساخت از پیامدهای آن بوده است.

کاملا واضح است که روند کلی قیمت مسکن طی نوسانات ارزی سال های اخیر، مانند سایر بازارهای موازی رو به رشد بوده است.

همچنین سال گذشته تورم عمومی 47 درصد بوده در حالی که تورم مسکن در پایتخت 66 درصد برآورد شده بود.  این موضوع نشان می دهد که تورم در مسکن 13 درصد بیشتر از تورم سایر کالاها بوده است.

• آیا قیمت مسکن تا اواخر سال جاری کاهش خواهد یافت؟

آمارهای بازده بازار مسکن از آذر 1401 تا خرداد 1402 نشان دهنده 30 درصد افزایش است که بیانگر رکود تورمی (قیمت در حال بالا رفتن است، اما معامله‌ای انجام نمی‌شود) در کشور است و بهبود آن نیازمند گشایش اقتصادی و تصمیم گیری های صحیح و اساسی در حوزه مسکن است.

طی چندماه اخیر، با وجود ثبات قیمت دلار و سایر بازارهای مالی، مشکلات مربوط به نقد شوندگی ملک و ارائه تخفیف از سوی فروشندگان، بازهم  وضعیت مسکن به سمت رکود رفته است و خرید و فروش در این بازار متوقف شده است. در واقع خریداران تمایلی به معامله ندارند و معاملات شکل گرفته در بازار همگی مربوط به معاملات سفته بازان و سرمایه گذاران است. بنابراین خریداران خانه اولی سهم قابل توجهی در این بازار نداشته اند و عملاً خانه دار شدن برای قشر عظیمی از افراد جامعه به یک رویا تبدیل شده است.

فروشندگان در شرایط ضروری و به دلیل نبود مشتری، گاهی‌ اوقات قیمت را پایین‌تر از قیمت بازار اعلام می‌کنند و در نتیجه همان تعداد اندک معامله‌ای که اتفاق می‌افتد، کاهش قیمت دیده می‌شود.

واقعیت تلخ بازار مسکن این است که حجم زیادی از مردم ایران و قشر جوان مخصوصا کارگران وکارمندان مستاجر هستند و توان خرید خانه و حتی خرید یک خودرو را ندارد چرا که دستمزد آنها با مخارجشان همخوانی ندارد و قدرت خریدشان کاهش یافته است.

این وضعیت در حالی است که دولت ادعا می کند قیمت ها اندکی کاهش یافته و بازار مسکن در حال دور شدن از وضعیت گرانی است اما عملا استقبالی از طرف خریداران در حوزه مسکن شکل نگرفته است و تقاضای موثری برای خرید وجود ندارد!

اخباری هم طی ماه های اخیر برای فروش متری مسکن جهت کنترل بازار منتشر شد اما این روش نیز در کل دنیا منسوخ شده است و تاثیر بسزایی نخواهد داشت.

کاهش قیمت مسکن در ایران می تواند از متغیرهای زیادی تاثیر بپذیرد اما تمامی این سیاست ها باید به صورت هماهنگ و با برنامه ریزی انجام گیرند که مهم ترین این اقدامات کاهش قیمت ارز و طلا در بازار است. 

اگر تغییرات موثر در این زمینه انجام نگیرد و معاملات مسکن جریان نگیرد، آسیب های بیشتری به این بازار وارد خواهد شد که جبران آنها ممکن است سالیان سال طول بکشد و از دست دولت خارج شود.